Att tänka på om du hyr ut i andra hand

Andrahandsuthyrning

Enligt bostadsrättslagen är det olagligt att låna ut, eller hyra ut, sin lägenhet till en person som inte är medlem i föreningen. 

Har du skäl att hyra ut din lägenhet kan du dock få tillstånd av föreningens styrelse att trots lagen ändå få hyra ut din lägenhet en tid. Styrelsen kan då ge tillstånd för de månader uthyrningen är planerad att ske. 

Tänk på att ansöka i god tid så du har tillståndet FÖRE hyrestiden påbörjas. Planerar du att hyra ut din lägenhet fr o m 1 januari är det därför bra att inkomma med ansökan runt oktober – november året innan. Då är du säker på att styrelsen hinner behandla din ansökan. Eventuellt kan du även behöva göra en del kompletteringar av din ansökan före behandling. 

Till ansökan vill styrelsen även ha in en kopia på hyresavtalet mellan dig och din hyresgäst. Detta för att föreningen ska känna till vilka personer som bor i huset.

Förslag på hyresavtal finns bifogat längst ner på sidan.

Enligt lagen är uppsägningstiden av hyresavtalet en månad för hyresgästen, och tre månader för dig som hyresvärd. Den lagen är inte dispositiv. Den går alltså inte att avtala bort om ändringen innebär en försämring för hyresgästen. 

Det finns även regler som Hyresnämnden tillämpar för vilken hyra du får ta ut. Du får ta ut en kostnadsbaserad hyra. Det är summan av driftkostnaden du har för lägenheten och den kapitalkostnad lägenheten orsakar. 

Kapitalkostnaden ska beräknas som en årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

Avkastningsräntan kan vara ett par procentenheter över Riksbankens referensränta.

Exempel:

Bostadens marknadsvärde: 2 000 000 kr

Månadsavgift: 2 300 kr

Riksbankens referensränta: -0,25 % (mars 2019)

Avkastningsränta per år: 2 000 000 kr * (-0,0025 + 0,02) = 35 000 kr

Avkastningsränta per månad: 35 000 kr / 12 = 2 917 kr

Möjlig månadshyra (exkl el, varmvatten och bredband): 2 917 kr + 2 300 kr = 5 217 kr.

Till det får du lägga till kostnad för el, varmvatten och bredband. Hyr du ut lägenheten möblerad har du även möjlighet att ta ut en hyra för möblerna. Rimlig möbelhyra anser Hyresnämnden högst vara 10-15 procent av lägenhetshyran. 

Kom även ihåg att hyresintäkter av privatbostad beskattas som kapitalinkomst. Det redovisar du i deklarationen. Se vidare Skatteverkets hemsida.

Hyr du ut fler bostäder gäller andra regler, som är hårdare.

Ha kvar din hemförsäkring, med bostadsrättstillägg, under hela uthyrningsperioden. Detta är mycket viktigt för din egen skull, och gäller även om hyresgästen har en egen hemförsäkring. Hyresgästens hemförsäkring täcker inga eventuella skador på saker du är ansvarig över. 

Läs gärna mer på Hyresnämndens hemsida före du bestämmer dig för att hyra ut din lägenhet.